要提前还房贷吗？

幽灵无心 · 发表于 2024-4-8 16:22

TFSHZJV 发表于 2024-4-8 16:14
是否提前还款永远只和你的投资能力挂钩

你有能力有信心在10年以上的周期里，投资收益率跑赢银行贷款利率， ...

这个是正解。
前面一堆瞎说的。

卡卡 · 发表于 2024-4-8 16:25

手里没钱还什么，缺钱你能二次抵押吗

huruii7 · 发表于 2024-4-8 16:26

TFSHZJV 发表于 2024-4-8 16:14
是否提前还款永远只和你的投资能力挂钩

你有能力有信心在10年以上的周期里，投资收益率跑赢银行贷款利率， ...

请教一下，如果是这个思路，那为什么等额本息和等额本金这两种还款方法，泥潭大部分人都推荐等额本息呢？等额本息的利息比等额本金多。

java0223 · 发表于 2024-4-8 16:29

直接去银行柜台拉张单子出来看啊，反正我拉过一回，一看本金跟我贷款金额差球不多久打消了这个念头，前面几年还的都是利息

nekomimimisuzu · 发表于 2024-4-8 16:34

huruii7 发表于 2024-4-8 16:26
请教一下，如果是这个思路，那为什么等额本息和等额本金这两种还款方法，泥潭大部分人都推荐等额本息呢？ ...

无论是等额本金还是等额本息，无论已还多少期数，每个月还款时的利息部分都是剩余贷款数额 x 月利率。
推荐等额本息的理由无外乎是等额本金初期月供高，刚付了首付等额本金前期压力大一类。

ulian · 发表于 2024-4-8 16:35

我来说几个我自己计算的结果，要是意见不同，以你为准。1.等额本息还到7到8年之后，再提前还款从资金角度已经不划算了。2.要是有计划提前还款，或者希望把还款压力前置，可以缩短贷款年限or选择等额本金。3.要不要提前还款，我个人觉得是没有标准答案的，请结合自身现金流情况财务情况和杠杆情况做决定。

wjxforever · 发表于 2024-4-8 16:44

举个例子吧，假如我买了二百万的房子，首付加贷款一共三百万，已经还了八年还剩两百万要还，那这钱是存银行好还是直接还好，你可以自己考虑考虑

TFSHZJV · 发表于 2024-4-8 16:44

本帖最后由 TFSHZJV 于 2024-4-8 16:49 编辑

huruii7 发表于 2024-4-8 16:26
请教一下，如果是这个思路，那为什么等额本息和等额本金这两种还款方法，泥潭大部分人都推荐等额本息呢？ ...

大部分人推荐的不一定是对的

等额本息比等额本金的支出利息总额高是因为“占用相同本金的时间更长”或“相同时间内占用的本金更多”，也意味着杠杆更高

前几年大部分人选择等额本息的理由是“杠杆高不要紧，通胀会抹平一切”，而不是我所说的“投资能力跑赢银行贷款利率”
但是这个大众化的理由隐含了两个前提条件，
一是“长期来看法币条件下一定会形成大通胀”
二是“我的收入会跟随通胀上涨”

现在你看，这两个前提条件还能成立吗

yuanshao · 发表于 2024-4-8 16:46

我个人是能提前还就提前还，如果手里有闲钱，反正也没啥投资机会。我是剩了10块钱没还，可以抵扣个税

nekomimimisuzu · 发表于 2024-4-8 17:02

本帖最后由 nekomimimisuzu 于 2024-4-8 17:05 编辑

楼里挺多人说的还款了7,8年的情况。就拿100万贷款20年期等额本息算，按现在的利率月供6033.5元
假设利率维持现在的3.95%不变，还款8年后总共还款96期合计57.9万元（其中利息26.6万，本金31.1万），贷款本金剩余68.7万，此时下个月产生的应还利息仍然是剩余本金的68.7w * 0.0395 / 12 = 2260元。

看起来是还了快一半时间了，却只还了不到本金总额的1/3。就会让一些人产生等额本息前期全在还利息，现在提前还就亏了的错觉。但前期都在还利息的本质是因为本金还得太少，剩余本金金额大导致的利息多。

所以如果不考虑剩余资金抗风险能力和抵个税的情况下正解就是40L，如果你手上有这68.7万能还款，只要你不能保证用于投资等年化大于当时的贷款利息，永远是还了好

凛冬将至 · 发表于 2024-4-8 17:04

我觉得肯定会通胀的，慢慢还呗。虽然现在把钱留手里也一样通胀。

—— 来自 S1Fun

ktv88808 · 发表于 2024-4-8 17:27

java0223 发表于 2024-4-8 16:29
直接去银行柜台拉张单子出来看啊，反正我拉过一回，一看本金跟我贷款金额差球不多久打消了这个念头，前面几 ...

这应该是银行算法的误导，实际上哪怕是最后一个月剩下的要还的利息也是根据剩下的要还的本金按照利率算出来的。
“前面还的利息多，后面还的利息少”这是一种错觉。
实际上前面还的利息多是因为欠的多，后面还的利息少是因为欠的少了，实际资金使用成本是一样的。

个人推荐有余钱的情况下，优先还款，因为所谓的投资机会都是伴随风险的，想超过银行贷款利率，那风险是不低的。

换个角度来说，假如你的房贷还完了，没有任何负债。
现在银行贷给你相同数量的钱，相同的利率，让你去搞投资，这钱你是否要拿去搞投资？

KID1836 · 发表于 2024-4-10 10:01

yuanshao 发表于 2024-4-8 16:46
我个人是能提前还就提前还，如果手里有闲钱，反正也没啥投资机会。我是剩了10块钱没还，可以抵扣个税 ...

以抵扣个税为目的的话，你提前还款选的是不是减少月供。我看别人都说要选减少时间，但是减少时间的话可以抵扣个税的时间也减少了，感觉反而亏？

eskibear · 发表于 2024-4-10 10:08

KID1836 发表于 2024-4-10 10:01
以抵扣个税为目的的话，你提前还款选的是不是减少月供。我看别人都说要选减少时间，但是减少时间的话可以 ...

抵扣个税才几个钱。硬要说的话，到时候干脆房子一卖，租房子抵扣个税更高

KID1836 · 发表于 2024-4-10 10:17

eskibear 发表于 2024-4-10 10:08
抵扣个税才几个钱。硬要说的话，到时候干脆房子一卖，租房子抵扣个税更高 ...

不是哎，一个月抵1000税前，按20%税率算一个月能抵掉200呢。
我只是基于以房贷抵个税这个前提来讨论的所以不包含卖房的选项

solidlee · 发表于 2024-4-24 07:22

22年23年网上银行申请提前还贷都没通过，年初又申请了一下。昨天短信通知过了，等额本金还款，还剩8年，剩本金也不多，就都还了，现在想想该剩一万慢慢还抵个税的。

阿克萌德 · 发表于 2024-4-24 09:29

提前还也不用全额还，还一部分，手里留50W左右用来应急，还能抵税。

千羽宸 · 发表于 2024-4-24 09:52

买短债基金C就好了

yxch · 发表于 2024-4-24 09:55

前一段时间考虑过这个问题，广泛查询，结合自己思考，没能得出让自己信服的结论，不过我倾向于考虑通胀的话，提前还款不划算，不管在哪个阶段。
B站这个视频是我找到的最务实的 https://www.bilibili.com/video/BV1xs4y1j7Yd/

foreversmiles · 发表于 2024-4-24 10:01

提前还款划不划算在于你有没有靠谱的方法用手里的钱跑过房贷利率
如果你确定自己有这能力，那么当然就不还，如果没能力只能放着吃银行利息，那是肯定跑不赢房贷利率的

lyx3169508 · 发表于 2024-4-24 10:28

Baier 发表于 2024-4-6 10:15
银行的理财多数也是做渠道然后转手。楼主搁银行不如直接去券商或者基金公司买3R，没有中间商赚差价。保本类 ...

3R是如何和保本联系在一起的？这明显是高风险啊。

Baier · 发表于 2024-4-26 18:37

lyx3169508 发表于 2024-4-24 10:28
3R是如何和保本联系在一起的？这明显是高风险啊。

R3属于鱼龙混杂，有一种券商有自己发的债券，一般叫收益凭证，固定收益率的。这种东西违约的话基本等于券商把自己牌子砸了不想干了。而且还有一些R3的是因为监管规定抬上来的，搁过去可能就R2甚至R1。

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